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什么是不动产投资退税?为您介绍不知道就是损失的节税方法和注意要点!

2024/04/03

こんにちは!
株式会社スリーアローズ管理部です!

相信很多在日本进行不动产投资的人都听说过,存在可以获得退款的情况。
“什么情况下可以退款?” “申请退款所需的程序是什么?”对于很多只是耳闻而未能详细了解日本政策的投资者来说,可能会有上述类似的疑问。
所谓的退款,可以理解为”缴纳过多的税款”。
而本文将分2期为您介绍不动产所得税退还相关的政策内容,哪些情况下可以退换,哪些情况下无法退款,以及申请退款所需的程序。


一、可以获得不动产所得税退还的情况

①根据通过计算收入支出得到的不动产所得进行的返还
动产所得是指从房地产投资获得的收入减去支出(如固定资产税、维护管理费、修缮费用、保险等)后的金额。如果支出超过收入,不动产所得就会变成负数。
在缴纳所得税时,可以将不动产所得的负数部分从工资等所得中抵扣,计算差额作为实际所得。这在日语中被称为「损益通算」。
在不动产投资中,通过将「減価償却費」列为支出,使不动产所得变为负数这样的操作并不罕见。「減価償却費」是指将不动产(不包括土地)的购买成本按法定使用年限分摊后的金额作为支出每年进行处理。
通过「损益通算」,您可以以比实际缴纳的所得税少的金额缴纳税款,从而获得被退还的多支付的税款。

②针对「课税事业者」的返还
不动产投资中的消费税返还指的是,不动产购买时所支付的消费税超过当年收入消费税时,可以返还差额部分。要获得此返还,必须满足以下两个条件:

➤是课税事业者
➤在申请返还的年度,课税销售额占全部销售额的95%以上

※课税事业者是指有义务缴纳消费税,基准年度课税销售额超过1,000万日元的的事业者。

而在不动产投资中,课税销售额包括但不限于:用于商业用途的房子的租金收入、停车场等事业用地的收入、自动售货机的收入等。需要注意的是,用于一般居住的租金收入是免税的,因此不在此范围内。

此外,根据2010年消费税法修正案,对于「课税销售额达到95%以上」的规定进行了下列调整。
• 当取得价值100万日元以上的固定资产(如公寓等)并成为课税事业者,接受了消费税返还时,接下来的3年内将无法再次成为免税事业者(也不能进行简易课税)。
• 在第3年申报时,如果课税销售额比例发生了明显的变动,必须接受采购税额控除的调整措施。
※参考资料:国税厅「课税销售额比例发生显著变动时的调整」

需要注意的是,即使已经接受了消费税返还,如果没有持续的课税销售额,可能需要再次缴纳税款。
而要申请不动产所得税的退还,需要进行确定申报。通常情况下,如果不动产所得不超过20万元,则无需进行申报。但如果要通过上述,例如「损益通算」,来申请税款退还时,则必须进行确定申告。

下一期,我们将为您介绍确定申告所需的材料和申告流程及注意点。同时,为您介绍一些不能够进行退还申请的情况。


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