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初学者也能理解!不动产所得的确定申报流程,以及哪些情况下无法进行不动产所得税的退税

2024/05/10

こんにちは!
株式会社スリーアローズ管理部です!

书接上回,本期将为您讲解不动产所得税进行确定申告时的流程,以及涉及到的所需材料和注意点。同时,为您介绍一些不能够进行退还申请的情况。

不动产所得的确定申报的流程,大致可以分为三个步骤。

一、先把确定申报所需文件以及文件所需要的资料准备好吧。如果您除了不动产的收入,还有其他的工资收入(在日),那么需要将所有收入一起核算来进行确定申报,因此也需要准备源泉征收票据。另外,若房产收入在20万日元以下,则无需进行所得税确定申报。
➤确定申报所需的主要文件
・确定申报书
・青色申报决算表(适用于不动产收入)※适用于青色申报
・收支明细表(适用于不动产收入)※适用于白色申报
➤制作确定申报书所需的资料
・可确认收入金额的资料(如现金出纳账、银行存折等)
・能够确认租客姓名、租金金额、租赁期限、押金、礼金等信息的资料(如租赁合同等)
・可确认必要经费支出金额的资料(如银行转账凭证、借款支付明细、固定资产税收据、保险费收据等)

二、计算不动产所得
通过计算“不动产带来的总收入金额 – 必要经费支出”,来确定不动产所得金额。根据资料,若是青色申报,则制作青色申报决算表(适用于不动产收入),若是白色申报,则制作收支内细表(适用于不动产收入)。
请注意,最高65万日元的青色申报特别扣除仅适用于被认定为事业规模的情况。在确定不动产所得金额时,经费支出的定义仅限于“为获得不动产收入而支出的费用”。对于并非全部用于获得不动产收入的费用,则需要基于是否用于事业,按照比例进行分摊。
只看定义可能比较难理解,我们来举例说明一下。
 ①如果一个人主业经营零售店,但同时也拥有不动产,进行出租并收取租金,那么就需要进行上述的分摊计算。例如,如果在带领客人参观房子时使用了事务用车,那么汽油费等费用就需要按照主业和不动产业务进行计算,只有不动产业务部分被计入为费用。
②再比如,一栋5层楼的建筑,顶层房东自住,1至4楼出租。在这种情况下,也需要进行计算。例如,建筑维修费用或是清扫等,那么将房东居住区和出租部分进行划分,只有出租部分的金额可以计入为支出。
 而分摊比例的标准则需要做到合理,例如按照房屋面积比例分摊,或者按照行驶距离比例分摊等等。

三、制作确定申报文件并提交
根据已制作的青色申报决算表或收支明细表,制作确定申报书。
您可以在国税厅的网站上下载上述文件,需要注意的是,下载的文件为PDF格式,无法直接输入,需要打印并手写填写。近几年,随着电子化的发展,您也可以选择利用国税厅的【确定申报书制作corner】,在线上完成。
而提交申报有下列三种申报方法:
・直接在税务署窗口提交
・邮寄至税务署
・在网上进行电子申报
这一步骤由于项目繁多,制作比较复杂,因此也有很多不动产所有者会委托给专业的税理士进行处理,我司也同样可以代为进行手续。如果您对于相关内容有兴趣的话,欢迎咨询。


上面就是确定申报的相关内容了,那么最后,让我们来谈一下什么样的情况是无法进行退税的。

不动产收入的负数部分无法在损益通算中抵消,那么可能无法获得不动产所得税的退款。国税厅指出了以下四种情况,这些情况下即使出现负数,也无法进行损益通算。
・将日常生活中不需要的房产,如别墅和度假房屋等进行出租时。
・购买土地的贷款利息与负房地产收入相当时。
・由于特定合伙合伙人等原因,合伙企业的业务产生房地产负收益时。
・外国二手房折旧导致房地产负收益时。

那么,不动产所得税相关的退税、确定申告等相关内容,就为您介绍到这里。
如果您对于相关内容存有疑惑,或者对我们的管理业务感兴趣的话,请务必联系我们!我们随时欢迎您的咨询。
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