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株式会社スリーアローズ管理部です！

相信很多在日本进行不动产投资的人都听说过，存在可以获得退款的情况。
“什么情况下可以退款？” “申请退款所需的程序是什么？”对于很多只是耳闻而未能详细了解日本政策的投资者来说，可能会有上述类似的疑问。
所谓的退款，可以理解为”缴纳过多的税款”。
而本文将分2期为您介绍不动产所得税退还相关的政策内容，哪些情况下可以退换，哪些情况下无法退款，以及申请退款所需的程序。


一、可以获得不动产所得税退还的情况

①根据通过计算收入支出得到的不动产所得进行的返还
动产所得是指从房地产投资获得的收入减去支出（如固定资产税、维护管理费、修缮费用、保险等）后的金额。如果支出超过收入，不动产所得就会变成负数。
在缴纳所得税时，可以将不动产所得的负数部分从工资等所得中抵扣，计算差额作为实际所得。这在日语中被称为「损益通算」。
在不动产投资中，通过将「減価償却費」列为支出，使不动产所得变为负数这样的操作并不罕见。「減価償却費」是指将不动产（不包括土地）的购买成本按法定使用年限分摊后的金额作为支出每年进行处理。
通过「损益通算」，您可以以比实际缴纳的所得税少的金额缴纳税款，从而获得被退还的多支付的税款。

②针对「课税事业者」的返还
不动产投资中的消费税返还指的是，不动产购买时所支付的消费税超过当年收入消费税时，可以返还差额部分。要获得此返还，必须满足以下两个条件：

➤是课税事业者
➤在申请返还的年度，课税销售额占全部销售额的95％以上

※课税事业者是指有义务缴纳消费税，基准年度课税销售额超过1,000万日元的的事业者。

而在不动产投资中，课税销售额包括但不限于：用于商业用途的房子的租金收入、停车场等事业用地的收入、自动售货机的收入等。需要注意的是，用于一般居住的租金收入是免税的，因此不在此范围内。

此外，根据2010年消费税法修正案，对于「课税销售额达到95％以上」的规定进行了下列调整。
• 当取得价值100万日元以上的固定资产（如公寓等）并成为课税事业者，接受了消费税返还时，接下来的3年内将无法再次成为免税事业者（也不能进行简易课税）。
• 在第3年申报时，如果课税销售额比例发生了明显的变动，必须接受采购税额控除的调整措施。
※参考资料：国税厅「课税销售额比例发生显著变动时的调整」

需要注意的是，即使已经接受了消费税返还，如果没有持续的课税销售额，可能需要再次缴纳税款。
而要申请不动产所得税的退还，需要进行确定申报。通常情况下，如果不动产所得不超过20万元，则无需进行申报。但如果要通过上述，例如「损益通算」，来申请税款退还时，则必须进行确定申告。

下一期，我们将为您介绍确定申告所需的材料和申告流程及注意点。同时，为您介绍一些不能够进行退还申请的情况。


除了上一期博客为您介绍的不动产管理的业务之外，我司也可以为您代行确定申告等手续。如果您对于相关内容存有疑惑，或者对我们的管理业务感兴趣的话，请务必联系我们！我们随时欢迎您的咨询。
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