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株式会社スリーアローズ管理部です！

书接上回，本期将为您讲解不动产所得税进行确定申告时的流程，以及涉及到的所需材料和注意点。同时，为您介绍一些不能够进行退还申请的情况。

不动产所得的确定申报的流程，大致可以分为三个步骤。

一、先把确定申报所需文件以及文件所需要的资料准备好吧。如果您除了不动产的收入，还有其他的工资收入（在日），那么需要将所有收入一起核算来进行确定申报，因此也需要准备源泉征收票据。另外，若房产收入在20万日元以下，则无需进行所得税确定申报。
➤确定申报所需的主要文件
・确定申报书
・青色申报决算表（适用于不动产收入）※适用于青色申报
・收支明细表（适用于不动产收入）※适用于白色申报
➤制作确定申报书所需的资料
・可确认收入金额的资料（如现金出纳账、银行存折等）
・能够确认租客姓名、租金金额、租赁期限、押金、礼金等信息的资料（如租赁合同等）
・可确认必要经费支出金额的资料（如银行转账凭证、借款支付明细、固定资产税收据、保险费收据等）

二、计算不动产所得
通过计算“不动产带来的总收入金额 – 必要经费支出”，来确定不动产所得金额。根据资料，若是青色申报，则制作青色申报决算表（适用于不动产收入），若是白色申报，则制作收支内细表（适用于不动产收入）。
请注意，最高65万日元的青色申报特别扣除仅适用于被认定为事业规模的情况。在确定不动产所得金额时，经费支出的定义仅限于“为获得不动产收入而支出的费用”。对于并非全部用于获得不动产收入的费用，则需要基于是否用于事业，按照比例进行分摊。
只看定义可能比较难理解，我们来举例说明一下。
　①如果一个人主业经营零售店，但同时也拥有不动产，进行出租并收取租金，那么就需要进行上述的分摊计算。例如，如果在带领客人参观房子时使用了事务用车，那么汽油费等费用就需要按照主业和不动产业务进行计算，只有不动产业务部分被计入为费用。
②再比如，一栋5层楼的建筑，顶层房东自住，1至4楼出租。在这种情况下，也需要进行计算。例如，建筑维修费用或是清扫等，那么将房东居住区和出租部分进行划分，只有出租部分的金额可以计入为支出。
　而分摊比例的标准则需要做到合理，例如按照房屋面积比例分摊，或者按照行驶距离比例分摊等等。

三、制作确定申报文件并提交
根据已制作的青色申报决算表或收支明细表，制作确定申报书。
您可以在国税厅的网站上下载上述文件，需要注意的是，下载的文件为PDF格式，无法直接输入，需要打印并手写填写。近几年，随着电子化的发展，您也可以选择利用国税厅的【确定申报书制作corner】，在线上完成。
而提交申报有下列三种申报方法：
・直接在税务署窗口提交
・邮寄至税务署
・在网上进行电子申报
这一步骤由于项目繁多，制作比较复杂，因此也有很多不动产所有者会委托给专业的税理士进行处理，我司也同样可以代为进行手续。如果您对于相关内容有兴趣的话，欢迎咨询。


上面就是确定申报的相关内容了，那么最后，让我们来谈一下什么样的情况是无法进行退税的。

不动产收入的负数部分无法在损益通算中抵消，那么可能无法获得不动产所得税的退款。国税厅指出了以下四种情况，这些情况下即使出现负数，也无法进行损益通算。
・将日常生活中不需要的房产，如别墅和度假房屋等进行出租时。
・购买土地的贷款利息与负房地产收入相当时。
・由于特定合伙合伙人等原因，合伙企业的业务产生房地产负收益时。
・外国二手房折旧导致房地产负收益时。

那么，不动产所得税相关的退税、确定申告等相关内容，就为您介绍到这里。
如果您对于相关内容存有疑惑，或者对我们的管理业务感兴趣的话，请务必联系我们！我们随时欢迎您的咨询。
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