こんにちは！
株式会社スリーアローズ管理部です！

这一期，和大家一起聊一聊在日本投资不动产时也许有所耳闻的概念，防火管理者。
在开始经营租赁建筑时，您需要掌握许多相关知识，其中之一就是“防火管理者”。
对于多人频繁进出的建筑物，必须选任防火责任人。虽然许多人可能会认为这一要求主要适用于大型商业设施或写字楼，但实际上，在某些情况下，公寓楼也可能需要选任防火管理者。
本文将为您解答有关防火管理者的基本信息，帮助您更好地理解这一重要责任。


防火管理者是什么？
防火管理者是负责制定消防计划，并有条不紊地执行与建筑物防火相关的管理工作的人。根据消防法的规定，防火管理者必须由建筑物的管理者选任。
选任防火管理者时，必须满足一定条件，其中之一是完成防火管理培训并取得相应的资格。防火管理培训分为甲种和乙种两类。乙种培训主要旨在让学员掌握基础的知识和技能，而甲种培训则包含更为专业的内容。
如果完成甲种培训并取得资格，您可以在所有类型的防火目标建筑中担任防火管理者。而完成乙种培训的人，只能在较小规模的建筑物中担任防火管理者。

即使没有完成防火管理培训，如果具备特定的职位或经验（例如，具有学术背景或经验的人），也可以成为防火管理者。以下是一些可以担任防火管理者的例子：

➤在市镇消防部门担任管理或监督职务超过1年的人
➤被任命为《劳动安全卫生法》第11条第1项所规定的安全管理者的人
➤完成防火目标建筑检查资格培训并获得证书的人。


需要选任防火管理者的建筑物
根据消防法的规定，是否需要选任防火管理者取决于建筑物的用途和容纳人数。对于以下两类建筑物，必须选任防火管理者：

〇特定防火目标建筑物：容纳人数超过30人的建筑，这类建筑通常是人流量较大的场所，比如不特定多数人进出的建筑。
〇非特定防火目标建筑物：容纳人数超过50人的建筑，这类建筑通常是固定人员进出的场所。

例如，以下这些场所都属于需要防火管理者的建筑类型：
电影院、集会场所、卡拉OK、餐饮店、百货商店、酒店、医院、幼儿园、学校、图书馆、博物馆、寺庙
此外，像是老人短期入住设施等社会福利设施，在火灾发生时，入住者可能难以自力避难的地方，当建筑物的总容纳人数超过10人时，也需要选任防火管理者。
根据防火目标建筑物的容纳人数，还会将其分类为甲种防火目标建筑物或乙种防火目标建筑物，且不同类型的建筑所需的培训内容也有所不同。
近几年，随着民宿投资的盛行，许多面向民宿专门建造的房子，也有可能符合相关的规定。如果您不确定您所投资的房产是否需要选任防火管理者，可以咨询当地的消防署或委托相关行业从业人员进行调查。


虽然公寓在一些情况需要选任防火管理者。但仍然有不少业主在没有选任防火管理者的情况下继续经营他们的房产。
根据2019年消防白皮书附录的资料显示，全国有175,822栋共同住宅，其中只有137,000栋（约77.9%）选任了防火管理者，显示出仍有相当一部分物业没有选任防火管理者。而关于消防计划的提交，126,228份文件也未完全提交，约28%的物业未按规定报送消防计划。

在这种情况下，消防部门在进行现场检查时，可能会指出未选任防火管理者或未提交消防计划的问题，并要求业主补充办理。

那么，很多业主没有进行防火管理者选任的原因是什么呢？笔者认为有下述几点。
①获得资格需要时间和精力
防火管理者通常需要从住户中选举产生。如果物业的所有者住在该建筑内，他们可以自己担任防火管理者。但如果他们不能亲自担任管理者，则需要从再选任合适的人选。
成为防火管理者需要通过培训获得资格，这是一项国家认证资格。如果是甲种防火管理者，需参加为期2天的培训；乙种则为1天。培训后需要通过考试才能获得资格。
尽管通过培训获得资格的难度不大，但必须参加培训，若业主或住户时间安排困难，就会成为一种负担。
②高龄住户多时，管理负担大
防火管理者除了提交消防计划外，还需要定期组织消防演习。通过消防演习，住户能熟悉紧急疏散路线，确保在火灾等紧急情况发生时能够冷静逃生。
然而，如果住户中有较多高龄人群，担任防火管理者的任务可能会变得更加困难。如果选任的管理者无法履行职责，物业就可能处于没有防火管理者的状态，直到找到新的合适人选。
③管理者需要承担责任
担任防火管理者意味着需要对管理责任负责。如果防火管理者在火灾等紧急情况下未能妥善处理问题，可能会承担法律责任。由于管理责任较大，许多住户不愿意担任防火管理者，这使得选任工作变得更加困难。


防火管理者也可以委托他人！
如果业主无法亲自担任防火管理者，或找不到愿意承担此职责的入住者，也可以选择将防火管理者的职务委托他人。

将防火管理者的工作委托出去可以减轻您的负担。如果管理者变更，也无需重新在住户中物色合适人选，省去招募的时间。此外，若消防部门进行检查时，管理者可代为配合，增加了管理上的便利。某些委托公司还会根据物业的特点提供防火对策建议，为物业的安全提供更多保障。然而，委托需要支付费用，且有些地区可能不允许委托，因此建议事先确认当地的具体规定。

委托的条件
根据《消防法施行令》规定，符合以下条件的物业可以委托防火管理者的职务：

・共同住宅或复合用途的共同住宅部分
・防火对象的使用人数少于30人的特定用途，或少于50人的非特定用途
・管理人居住在远处
・管理上有困难，难以妥善执行必要工作等
如符合这些条件，可进行委托，详细情况可向当地消防部门或相关从业公司及人员咨询。

委托公司的选择要点
选择委托公司时，请注意以下几点：

➤熟悉消防法的公司：消防管理涉及到消防计划的制定、消防演习的安排和执行、消防设备的检查等多项任务，选择精通消防法的公司可以确保管理工作到位。
➤问题发生时能迅速应对的公司：防火管理不仅是制定计划，火灾发生时的快速响应至关重要。选择能在紧急情况下迅速行动并提供解决方案的公司尤为重要。

委托费用
委托防火管理需要支付一定费用，通常包括初期费用和月度费用。具体费用因物业大小而异，建议联系公司进行咨询。不同公司收费标准不一，建议多家询价，并考虑与负责人沟通的舒适度，选择最合适的委托公司。


防火管理者的相关概念就和您聊到这里。
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