こんにちは! 株式会社スリーアローズ管理部です! 进入2024年,尤其是下半年开始,租赁市场的租金呈现上升趋势。许多房东都在考虑或已经开始与租户交涉,提高房租的金额。 但是,由于日本的法律要求,提高房租必须在双方合意的基础上进行,因此最终失败的房东也不在少数。 本期,我们将为您讲解,为了顺利提高租金,需要注意哪些时机与步骤。 一、在通胀导致费用增加的当下,是提高长期未变租金的好时机 近期,通货膨胀导致各种物价持续上涨。受此影响,新建和现有租赁房屋的租金也在上升。对于房东而言,租金上涨是一个迫切的问题。在物业维护费用增加的情况下,长期维持不变的租金可能会对经营造成压力。 然而,许多房东尚未采取行动,可能是因为不清楚如何提高租金,或担心涨价会导致租客退租。而不合理的涨价确实可能会延长空置期,甚至导致租客拒绝或退租。因此,了解如何顺利实现租金上涨至关重要。 二、与类似房源的租金进行比较,了解合理的租金水平 在与租客协商涨租时,需要有充分的理由。 首先,应与周边的租金水平进行比较,了解当前租金是否合理。挑选同一区域内与自己房源在距离车站远近、户型、面积、建筑年份、结构等方面相似的竞争房源,进行租金比较。特别重要的是距离车站的远近和房间的大小。在了解租金水平后,可以评估自己房源的租金是否合理。 关键是不要对自己的房源有偏袒心理。例如,可以与新建房源的租金进行比较,判断是否有提价空间。 三、如果是合理的涨价,租客退租的风险并不高! 在调查租金水平时,可以利用“不动产信息门户网站”等工具。如果自己缺少相关的渠道,也可以委托给管理公司。 如果发现自己房源的租金比周边竞争房源低,且涨价合理,那么可以确定新的租金水平,并为与现有租客的协商做好准备。除非当前租金明显低于市场水平,否则涨幅以5%~10%为宜。与租客进行协商时,也可以提供电费或维修费用上涨的依据等实际证据,将涨价部分加在管理费上,这样更容易被接受。 无需过于担心租客因涨价而退租。对于租客而言,搬家会产生相当的费用。根据以往的经验来看,只要涨价合理,大多数租客会选择继续居住。 四、建议在续约时调整租金!提前告知并进行细致说明 与现有租客协商涨租的最佳时机是在合同续约时。虽然法律上对调整租金的时间没有明确规定,但在续约时进行协商会更顺利。 然而,突然通知涨租可能会让租客难以接受。因此,提前通知并给予租客足够的时间考虑非常重要。建议在合同续约前六个月开始准备,并在四个月前与续约通知一起以书面形式告知租客涨租事宜。如果租客有疑问,应耐心解释涨价的合理原因。最迟应在合同续约前一个月获得租客的同意。 五、为顺利提高租金所需的措施 如果委托管理公司进行涨租协商和手续办理,也请记住,租赁经营的主体始终是房东自己。 平时积极引入如快递柜、免费Wi-Fi等增值设施,并与租客保持良好沟通,有助于顺利进行涨租协商。在物价上涨的当下,是将租金调整至合理水平的好时机。建议您借此机会重新审视自己房源的租金,争取改善收益。 除了以上5点,还需要注意: 1.避免突然通知和过度涨价 切勿突然告知租金上涨或提出过高的涨幅。以诚意为基础,提前通知租客,并保持对自己房源的客观评价,合理调整租金水平。 2.涨租理由以房产管理维持的费用增加等直观可见的数字为依据 提出涨租的交涉时,最好可以同时提供相关的依据。尤以物业管理等费用的增加等直观易理解的材料为最佳。切忌只通知客人一个数字,客人在缺少数据支持的情况下只会对房租的要求充满不信感,即使金额在合理范围,最后双方也可能不欢而散。而一旦信任消失,哪怕房租没有增加,客人也可能比预计更早的选择退租。 3.做好被拒绝的准备 即使已经做到了上述的全部内容,涨租金的请求也可能被客人拒绝。这是日本法律赋予租户的权利,也是对租户的保护。 因此,如果被拒绝,不要因此充满怨怼等负面情绪。持续提供好的服务,并积极与租客保持良好的沟通,维系良好的关系,也可以在下一次续租时再次尝试与客户进行协商。 那么,关于房租上涨的相关话题就聊到这里。 如果您有管理相关内容的咨询,也欢迎您随时与我们联系。 TEL:03-6453-6656 MAIL:kanri@ta-japan.com