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在少子老龄化持续加剧、日本人人口减少形势愈发严峻的同时，居住在日本的外国人人口却在迅速 增长，这一变化已经开始对不动产市场产生不可忽视的影响。
然而，从整体来看，目前日本在接纳外国人居住，尤其是在租赁住宅方面的体制仍不够完善。今后，不动产所有者及相关企业有必要与地方政府等机构合作，加快构建面向外国人的居住支持体系。

东京都人口创历史新高，其背景是外国人持续流入
根据总务省公布的《基于居民基本台账的人口、人口动态及家庭数》，截至2025年1月1日，日本总人 口为1亿2433万余人，同比减少约55万人。其中，日本人人口减少约90万人，而外国人人口则增加约3 5万人，可以看出，日本人人口的减少在一定程度上由外国人的增加所弥补。
在全国范围内日本人减少、外国人增加的趋势持续推进的背景下，东京都的人口动向尤为引人关注 。根据东京都公布的《东京都人口（推计）》，截至2025年7月1日，东京都人口达到1426万余人，首 次突破1420万人，刷新历史最高纪录。
从2024年的人口构成来看，日本人增加约1万6800人，而外国人增加约7万3800人，人口增长的主要动 力明显来自外国人。尽管日本人在社会增减方面已恢复至疫情前水平，但由于自然减少规模持续扩 大，整体人口增幅仍然受到限制。

东京都及东京圈的人口转入、转出情况
从人口流动情况来看，2024年日本整体呈现明显的转入超额。国外转入人口约73万人，转出人口约37 万人，整体为36万人以上的转入超额。其中，日本人为小幅转出超额，而外国人则达到37万人以上的 转入超额。
进一步观察东京圈（一都三县）的情况，可以发现转入超额人数约15万人，其中日本人略有转出超额 ，而外国人转入超额接近16万人。若仅看东京都，转入超额人数约7万人，其中外国人占绝大多数。 也就是说，流入日本的外国人中，有四成以上选择在东京圈定居。
再看国内人口流动情况，2024年东京圈和东京都均实现了转入超额，且规模较上一年有所扩大，基本 恢复至疫情前九成以上的水平。值得注意的是，在国内人口移动中，外国人所占比例也在逐年上升 。

从郊外分散到都心回归的人口变化
在疫情期间，受远程办公普及等因素影响，东京都区部人口一度向周边三县流出，形成郊外分散的 趋势。然而，到了2024年，随着社会活动恢复，这一趋势出现逆转，人口重新回流至都心区域，呈现 出明显的都心回归现象。

按国籍观察的外国人人口与居住区域特征
从东京23区的情况来看，2024年整体人口增加约8.7万人，其中外国人人口增加约6.2万人，增幅远高 于整体水平。
在国籍构成方面，中国人和韩国人合计占外国人人口的一半以上。中国人在全部23区中均为增幅第一 位，韩国人在多数区位居第二。江东区中国人人口较多，与丰洲地区高层公寓受到青睐有关；新宿 区则因新大久保地区的存在，成为韩国人人口集中的区域。
此外，尼泊尔人、缅甸人、印度人等群体的增长也十分显著。
这些国籍人群往往依托既有社区形成稳定的生活圈，为后来者提供了较为安心的居住环境。从整体来看，东京23区的外国人人口以亚洲国家为主，这也是当前人口结构的一大特征。

对租赁经营带来的影响与课题
随着外国人人口持续增加，租赁住宅市场势必将面临新的需求与挑战。如何在制度、沟通以及居住 支持层面，构建更加安心、顺畅的租赁环境，将成为今后租赁经营中不可回避的重要课题。

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