こんにちは！
株式会社スリーアローズ管理部です！

这次不动产相关的杂谈将和您聊一聊建筑物折旧相关的内容。
对于自住房或出租房的拥有者来说，在出售或报税时，计算建筑物折旧费用可能是一个关键环节。特别是对出租房而言，折旧费用是需要特别关注的主要成本之一。本文将对建筑物折旧的基本概念、计算方法进行详细解析。

什么是建筑物折旧？
折旧是指资产随着时间的推移而贬值的现象，其依据耐用年限将购买时的成本逐步分摊转化为费用。折旧适用于因时间推移而发生老化的资产，如建筑物、设备、汽车等，但不包括土地。

建筑物折旧的概念
建筑物的耐用年限根据其结构和用途有具体规定。例如，“木结构商店和住宅”的耐用年限为22年，而“钢筋混凝土（RC）结构办公楼”的耐用年限为50年。会计上，通常认为这些资产在达到规定耐用年限后，其价值归零，但这并不意味着建筑物的实际使用寿命已经结束。耐用年限过后，建筑物仍然可以继续使用。

何时需要计算建筑物折旧费用？
1.出售不动产时
在出售不动产并获得收益（即“转让所得”）时，必须进行报税。报税时，转让所得的计算公式为：“出售价格－（购置成本＋出售费用）”。其中，购置成本需要扣除相应的折旧费用。
2.有租金收入时
如果通过出租公寓等获得租金收入，也需要报税。在报税时，建筑物的折旧费用可以作为经营费用进行扣除。

建筑物折旧费用的计算方法
〇计算建筑物折旧费用时需要注意的项目
在涉及不动产收入时，计算建筑物的折旧费用是必需的。那么，实际计算时需要注意哪些项目呢？以下是一些关键点：

一.取得价格
取得价格是指购买不动产时所花费的总金额，包括建筑物本体的价格、购买时支付的消费税、不动产公司收取的中介费用和登记费，以及建筑前的搬迁、整地和拆除旧房屋的费用等。

确认取得价格的方法
要确认取得价格，首先应查阅购房时的买卖合同。如果不动产是通过继承获得的，则需查找去世者留下的相关文件。如果买卖合同无法找到，也可以通过贷款合同、记录购买金额的存折或贷款还款账户的存折来间接证明并计算取得费用。
如果上述文件均无法找到，可以通过已支付的房产税估算评估价值，或参考国税厅公布的“建筑物标准建筑成本表”来计算当时的建筑费用。

◇取得费用的明细不清楚时怎么办？
如果土地和建筑物一起购买，但无法分辨建筑物单独的取得费用，可以通过消费税金额进行计算。由于土地不征收消费税，因此可以根据建筑物部分的消费税金额来反推其取得费用。计算公式如下：
建筑物取得费用 = 卖买合同上注明的消费税金额 ÷ 合同签订时的消费税率
此外，还可以通过分配固定资产税评估金额来确定取得费用的明细。

◇取得费用本身不明时的处理方法
当取得费用不明确时，例如祖传的土地等，可以采用“概算取得费用”的方法，即按照出售价格的5%作为取得费用。即使实际取得费用低于出售价格的5%，也可以使用出售价格的5%作为取得费用。
例如，若出售价格为3000万日元的不动产，且取得费用不明，则可以将3000万日元的5%，即150万日元，作为取得费用。

◇不一定必须包含在建筑物取得费用中的费用
在计算取得价格时，有些费用需要包括在内，而有些则不必包含。例如，房地产取得税、注册许可税、印花税等税费，借款利息，以及登记时的司法书士费用等。这些费用可以不计入取得价格，作为其他费用处理。

二.法定耐用年限
建筑物的耐用年限是根据其结构和用途来规定的，这个年限理论上表示资产的价值会降为零。法定的耐用年限可以在国税厅官网上查询。

◇主要建筑物的耐用年限一览
建筑物的耐用年限因其结构和用途的不同而有所差异。以下是住宅用途（包括出租住宅）的法定耐用年限一览。
　　　结构 　　　　　　　　　　　　法定耐用年数
木造 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　22年
SRC造、RC造 　　　　　　　　　　　　 　 47年
钢骨结构（骨架材厚度3mm以下） 　　　　 19年
钢骨结构（骨架材厚度3mm超～4mm以下） 27年
钢骨结构（骨架材厚度4mm超） 　　　　　 34年
对于其他用途的建筑物、附属设施的耐用年限，可以参考国税厅的官网列表。

◇建筑物的年限超过法定耐用年限时
当建筑物的年限超过法定耐用年限时，其资产价值通常被认为为零，但这并不意味着建筑物无法继续使用。对于热门地区的建筑物，即使已经过了耐用年限，仍可能有买家愿意购买。而且，根据建筑物的实际状况，继续使用也是完全可能的。
对于已超过法定耐用年限的建筑物，需要重新计算其作为二手资产的耐用年限。计算方法是将法定耐用年限乘以0.2（小数部分舍去）。例如，一座建造了25年的木结构公寓，其作为二手资产的耐用年限为“22年（法定耐用年限）× 0.2 = 4年”。这意味着，如果您在建筑物建成25年时购买，则从购买时起，可以再计算4年的折旧费用。

◇建筑物年限未超过法定耐用年限时
当建筑物的年限尚未超过法定耐用年限时，其耐用年限的计算公式为：
耐用年限 = （法定耐用年限－建筑年数）＋建筑年数 × 0.2（小数部分舍去）。
例如，一座建造了10年的木结构公寓，其耐用年限为“（22年－10年）＋10年 × 0.2 = 14年”。

三.折旧率
计算建筑物折旧费用时，最终需要用到“折旧率”。折旧率根据资产类型以及购买时间有所不同，具体的折旧资产折旧率表可以在国税厅官网上查阅。

◇折旧的计算步骤
折旧的计算方法分为定额法和定率法两种，适用于不同类型的资产。原则上，建筑物及其附属设施、构筑物、软件等采用定额法。

◇定额法的概念与计算步骤
定额法是一种每年折旧费用相同的计算方法。例如，若一座价值3000万日元的建筑物在10年内折旧，则每年的折旧费用为300万日元。其计算公式如下：
定额法折旧费用 = 取得价格 × 定额法折旧率

◇定率法的概念与计算步骤
定率法是指在未折旧余额上乘以固定折旧率来计算折旧费用，未折旧余额逐年减少，因此折旧费用也逐年减少。其计算公式如下：
定率法折旧费用 = 未折旧余额 × 定率法折旧率
例如，若一座价值3000万日元的建筑物折旧率为20%，则第一年的折旧费用为“3000万日元 × 20% = 600万日元”。第二年的折旧费用则为“（3000万日元－600万日元） × 20% = 480万日元”，折旧费用逐年递减。但当折旧费用达到一定金额后，将保持不变。

本期为您介绍了这就相关的一些概念，下一期将和您聊一聊节税相关的对策。
如果您有其他关于不动产管理相关内容的咨询，也欢迎与我们联系。
TEL：03-6453-6656
MAIL：kanri@ta-japan.com